Daily Journal, March 12 (Cost Shift Update & Wheaton Revitalization)

Today, the council president and county executive sent a letter to the state delegation about the proposals for the pension shift and maintenance of effort. The letter concludes by saying, “In our meetings in Annapolis with you and other leaders of our delegation, we have stressed that we will stand by you if at the end of the day the total package that emerges treats Montgomery County and its residents fairly. We stand by that pledge. However, in the absence of substantial changes to the pension cost shift and maintenance of effort legislation, we will not be able to say that.”

Tough times.

On a more positive note, we had a long discussion at the economic development committee about Wheaton. As I said at the meeting, I personally appreciate what the county executive has done by putting $42 million into the capital budget (meaning that the money is borrowed, and not money that could be used on salaries, etc) for Wheaton redevelopment. I have been concerned about the specific proposal that this budget item would fund though, as it has a potentially devastating effect on many small businesses in Wheaton while the upside benefits may or may not materialize in 2, 5 or even 10 years. I am looking for a plan that will have more certainty in the benefits and reduce our impact on small businesses. This can be achieved by funding the construction of a county building on county property in Wheaton, rather that a platform over the Metro.

What does Wheaton Need?/¿Qué necesita Wheaton?

Thanks to a significant proposal from the County Executive, improving or redeveloping Wheaton is on the council agenda for action in this capital budget. The council is considering an Executive Branch proposal that would have a profound effect on the core area around the Metro station.

We have a big decision to make. As Councilmember Nancy Navarro says, Wheaton’s time is now, and I am working with her and other county officials to put a plan into place.

Here is the question: What does Wheaton need? And how do we get it?

Everyone agrees that Wheaton needs more customers for the businesses there.

The question is how to generate more customers.

Here’s my approach. I think Wheaton’s downtown is sorely missing a public place to go and just spend time. I know, for example, that if I go to Downtown Silver Spring, Bethesda or Rockville, I can spend several hours with my family without having to move the car. I can pick a destination — and the afternoon starts there. There will be other people moving about. I may run into friends. I can eat, shop at a market or in one of the stores. My kids can play at a fountain or other structure and I can knock off an errand.

Wheaton has many businesses to support this but it lacks a central place where people can gather. It lacks an Ellsworth Drive or Bethesda Row – not necessarily a town square, although it could be, but a place with a compelling and memorable identity that has been built and designed for people.

Wheaton’s core already has many great shops. Some of my favorites there on Triangle Lane include Marchones, where I buy the best deli sandwiches, Showcase Aquarium, and one of the region’s coolest stores, the Toy Exchange, which has vintage toys, from Star Wars figures to Lionel trains. In the surrounding blocks, there are notable restaurants such as Pho Hiep Hoa (where I discovered Pho), Nava Thai, Full Key, Hollywood East, Ren’s Ramen, Caramelo Bakery (with the most spectacular saltenas), and the list goes on.

But what Wheaton does not have is a connecting space to weave the shops, and its identity, together. Typically I have to park at one restaurant and then get back in the car to drive to another location, which is a real pain with kids. I end up spending additional money somewhere else.

In my view, Silver Spring is a success not because of any particular office building in the area, but because of the public space that was created and the sense of identity it fostered. People just love going there.

Wheaton could have that, too. Wheaton has plenty of potential customers in the surrounding neighborhoods, but I suspect that many of them prefer to go out to other destinations that have more street life. They spend their money somewhere else, too.

It is hard to create street life in a parking lot, which is what we currently use as a big space at the center of the urban core.

If we are going to make Wheaton a real destination with appeal to families, teens, singles and everyone, we should start by building an urban park.

What is an urban park? My favorite is the spectacular Yerba Buena Gardens in San Francisco, where I’ve spent hours soaking in the city. While I don’t think we can go that far, we do have nearly $42 million proposed in the capital budget for Wheaton redevelopment.

We also need to remake Triangle Lane, pictured below, so that not only cars and delivery trucks can access the area but people can walk around in an enriching environment. We could have a wider storefront sidewalk for businesses and customers, pavers, lamps, benches and trees. Triangle Lane is, after all, “Wheaton Row.”

Finally, reaching a little further out into the orbit of the urban core, we should get the new Wheaton Library and Recreation Center built as fast as possible. A quality community amenity like that will go a long way to getting residents in the surrounding area even more engaged in their own local community, and it may help attract new, higher income residents to the area.

Wheaton certainly needs new office workers to support the businesses, and the county needs to relocate agencies in order to reduce leasing costs. Fortunately, there are many places in Wheaton to locate new office buildings. We could even build a tall tower where the Mid-County Regional center is today.

We will see what the best approach is, but I am dead set against any construction impact that will wipe out the businesses on Triangle Lane. If these businesses have their parking removed during many years of construction, I am worried that many of them may not survive. There is a possibility that this approach will only end up sterilizing the small business ecosystem that makes Wheaton unique.

Wheaton is different, and we should take a different approach to economic development there. Don’t wipe the businesses out and then build new. Nurture the core and let it grow organically. Make it a destination, and the people will come.

If you have thoughts on what Wheaton needs and how to provide it, please reply or scroll down to comment.


Hans Riemer
Council Member At-Larger

PS: Some of you may have heard the unfortunate rumor that funds for Wheaton redevelopment are threatened by the Purple Line station in Bethesda. That is not true. We can, and must, do both.


Mejorar o reformar Wheaton está en la agenda del Consejo para la acción en este presupuesto de capital. El consejo está considerando una propuesta del Poder Ejecutivo que tendría un efecto profundo en la zona central que está alrededor de la estación de metro.

Tenemos una gran decisión que tomar. Como Concejal Nancy Navarro dice, el tiempo de Wheaton es ahora, y estoy trabajando con ella y con otros del condado para poner un plan en acción.

Aquí está la pregunta: ¿Qué necesita Wheaton ? ¿Y cómo lo conseguimos?

Todos coinciden en que Wheaton necesita más clientes para los negocios alrededor del área. La pregunta es cómo generar más clientes.

Creo que al centro de Wheaton le hace falta urgentemente un lugar público para ir y simplemente pasar el tiempo. Sé, por ejemplo, que si voy al centro de Silver Spring, Bethesda o Rockville, puedo pasar varias horas con mi familia sin tener que mover el coche. Yo puedo elegir un destino – y la tarde se inicia allí. Típicamente hay otras personas que se desplazan alrededor y puede ser que hasta me encontraré con amigos. Puedo comer, ir de compras a un mercado o en una de las tiendas. Mis hijos pueden jugar en una fuente o otra estructura y puedo desprender un recado.

Wheaton tiene muchas empresas para apoyar esto, pero carece de un lugar central donde la gente pueda reunirse. Se carece de una unidad de Ellsworth o fila de Bethesda – no necesariamente una plaza de la ciudad, aunque podría ser, sino un lugar con una identidad atractiva y memorable.

El núcleo de Wheaton ya se encuentra con muchas tiendas. Algunos de mis favoritos que se encuentran en el Triángulo de carril incluyen Marchones, donde puedo comprar los mejores sándwiches, Showcase Aquarium, donde puedo comprar peces tropicales, y una de las mas cheveres tiendas de la región, Toy Exchange, que contiene juguetes antiguos como cifras de Star Wars o los trenes Lionel. En los bloques del alrededor, hay varios restaurantes notables, como Pho Hiep Hoa (donde descubrí Pho), Nava Thai, Full Key, Hollywood East, Ren’s Ramen, Caramelo Bakery (con las salteñas más espectaculares), y la lista sigue.

Pero lo que no tiene Wheaton es un espacio de conexión para tejer las tiendas, y su identidad, juntos. Por lo general tengo que aparcar en un restaurante y luego volver al coche para ir a otro lugar, que es un verdadero dolor de cabeza con los niños.

En mi opinión, Silver Spring es un éxito, no debido a cualquier edificio de oficinas en particular en la zona, sino por el espacio público que fue creado y el sentido de identidad que fomentó. A la gente le encanta ir allí.

Wheaton tiene un montón de clientes potenciales en la comunidad de los alrededores, pero sospecho que muchos de ellos prefieren ir a otros destinos que tienen más vida en la calle. Gastan su dinero en otro lugar, también.

Es difícil crear vida en la calle en un estacionamiento, que es lo que usamos actualmente como un gran espacio en el centro del núcleo urbano.

Si vamos a hacer a Wheaton un destino real con atracciones para las familias, jóvenes, solteros y todo el mundo, debemos empezar con la construcción de un parque urbano.

¿Qué es un parque urbano? Mi favorito es el espectacular Yerba Buena Gardens en San Francisco, donde he pasado horas de remojo en la ciudad. Aunque yo no creo que podamos ir tan lejos, tenemos cerca de $42 millones propuestos en el presupuesto de capital para la reurbanización de Wheaton.

También tenemos que rehacer a Triangle Lane de manera que los coches y camiones no son los únicos que pueden acceder a la zona, pero que también la gente pueda caminar en un ambiente enriquecedor. Podríamos tener una acera más ancha para las empresas y los clientes, adoquines, lámparas, bancos y árboles.

Por último, alcanzando un poco más lejos en la órbita del núcleo urbano, deberíamos construir lo más rápido posible la nueva biblioteca de Wheaton y el Centro de Recreación. Este seria un servicio de calidad para que la comunidad en la zona que rodea se involucre mas en su propia comunidad local.

Wheaton también necesita nuevos trabajadores de oficinas para apoyar a las empresas, y el condado tiene que reubicar a las agencias con el fin de reducir los costos de arrendamiento. Afortunadamente, hay muchos lugares en Wheaton para localizar nuevos edificios de oficinas. Incluso se podría construir una torre alta donde se encuentra el Mid-County Regional Center.

Vamos a ver cuál es el mejor enfoque, pero yo estoy decididamente en contra de cualquier impacto de la construcción que acabará con las empresas sobre Triangle Lane – La “Fila” de Wheaton. Si estas empresas tienen su estacionamiento eliminado durante muchos años de construcción, me preocupa que muchos de ellos no van a poder sobrevivir. Existe la posibilidad de que este enfoque sólo nos llevará a una torre de oficinas, y la esterilización del ecosistema de las pequeñas empresas que hacen Wheaton único.

Wheaton es diferente, y debemos tomar un enfoque diferente para el desarrollo económico allí. No hay que limpiar los negocios hacia fuera y después construir nuevos negocios. Cultivando el corazón ayuda el crecimiento orgánicamente. Si convertimos a Wheaton en un destino, la gente vendrá.


Concejal, en todo el Condado

PS: Algunos de ustedes han escuchado el rumor que los fondos para la reurbanización de Wheaton están amenazados por la estación de la línea púrpura en Bethesda. Eso no es cierto. Podemos y debemos hacer las dos cosas.